Con la derogación de la Ley de Alquileres a fin del año pasado, el mercado de alquileres presenta hoy tres modalidades de contrato con distintos índices de ajuste: el Índice de Contratos de Locación (ICL), el coeficiente Casa Propia y la modalidad de libertad de contratación, implementada por el actual gobierno, que permite actualizaciones periódicas basadas en el Índice de Precios al Consumidor (IPC) u otros índices acordados entre las partes.
A continuación, se describen las características de cada índice y cuál puede ser la opción más conveniente según el caso, con las recomendaciones pertinentes. Además, es importante considerar que quienes tienen contratos vigentes este mes debieron actualizar sus acuerdos con un incremento del 227,14% anual.
No obstante, en los últimos tres meses los porcentajes de actualización anual han empezado a descender, debido a la baja de la inflación.
Por ICL
El ICL, regulado por el Banco Central, fue el índice oficial durante la vigencia de la ley desde julio de 2020 hasta diciembre de 2023. Este combina la inflación (IPC) con la variación salarial (Ripte), lo cual genera aumentos anuales fuertes debido a la alta inflación acumulada.
Por ejemplo, los contratos firmados en octubre de 2023 experimentaron un aumento del 237,9% en octubre de 2024. Esto implicó que un alquiler inicial de $200.000 pasó a valer $675.800 hasta septiembre de 2025, según cálculos del Instituto de la Vivienda de CABA.
¿Conviene rescindir estos contratos?
Para quienes tienen contratos ajustados por ICL, los aumentos pueden tornarse difíciles de asumir. Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), recomendó a Infobae evaluar si se cumplió con el preaviso de rescisión por parte del inquilino luego del año de contrato para determinar el impacto de la multa a pagar al propietario por la salida temprana. “Es fundamental proponer al propietario o a la inmobiliaria una reunión para negociar un nuevo acuerdo y detallar los motivos económicos que hacen insostenible la continuación del contrato”, aconsejó.
En CABA, el alquiler promedio de un departamento de un ambiente es de $440.643 mensuales. Según Zonaprop, un dos ambientes puede alquilarse por $524.907, mientras que un tres ambientes por $707.201 al mes
Si el acuerdo no es posible, se deberá analizar la rescisión, considerando el pago de nuevas comisiones, gastos contractuales, costos de una nueva mudanza, para compararlos con mantener la ubicación y el inmueble actualmente alquilado.
En estos casos, rescindir y renegociar bajo la modalidad de libertad de contratación puede resultar favorable, ya que permite ajustes basados en el IPC, generalmente en plazos trimestrales o cuatrimestrales.
Con ajuste por Casa Propia
Este índice se aplicó exclusivamente a los contratos firmados entre el 17 de octubre y el 29 de diciembre de 2023, pero se hicieron pocos contratos en ese lapso.
Los ajustes son semestrales, y el incremento en noviembre de 2024 es del 68,52%; por ejemplo, un alquiler de $200.000 en noviembre de 2024 aumentó a $502.869, según cálculos de calculadoras online.
García Malbrán señaló: “Para quienes priorizan la previsibilidad en los pagos, la libertad de contratación, con ajustes más frecuentes en función del IPC, podría ser una alternativa más conveniente, permitiendo una moderación en los aumentos”.
Contratos desde el DNU
Tras la derogación de la Ley de Alquileres, la libertad de contratación permite a las partes establecer libremente el índice y el plazo de ajuste.
La mayoría opta por ajustes trimestrales basados en el IPC, que se actualiza según la inflación mensual. Por ejemplo, un alquiler de $400.000 pactado en agosto de 2024 y ajustado en noviembre aumentó a $448.524, aplicando el IPC de septiembre de 2024, lo que representa un incremento del 12% en tres meses.
Comparativamente, en un ajuste semestral bajo el índice Casa Propia, el aumento sería del 24%, y con ICL el incremento llegaría al 48%, lo que resalta la ventaja de contratar con la nueva modalidad para el inquilino.
¿Es esta la opción más flexible?
García Malbrán explicó que “la modalidad de libertad de contratación, con ajustes frecuentes basados en el IPC, se adapta mejor al contexto económico argentino. Permite a los inquilinos prever sus gastos y evita aumentos anuales excesivos”.
Además, señaló que aunque los propietarios pueden percibir menores retornos con esta modalidad, encuentran estabilidad al ajustar en plazos menores y en pesos.
“Los inquilinos, conscientes del riesgo de aumentos imprevistos de la inflación, sienten seguridad en esta modalidad, ya que la rescisión contractual ahora es menos costosa y compleja que bajo el régimen anterior”, añadió García Malbrán.
Actualmente, aumenta la rescisión de contratos de inquilinos bajo ajustes por ICL. En varios casos, los propietarios comprenden esta necesidad y aceptan renegociaciones, conscientes de que en poco tiempo podrían enfrentar un nuevo proceso de locación sin certeza de encontrar inquilinos rápidamente.
“En este contexto, valoran tener un locatario que abona en término y mantiene la propiedad en buenas condiciones,” agregó García Malbrán.
Evaluar bien
Ante la renovación anual de contratos de alquiler en el nuevo marco legal, los inquilinos deben evaluar las modalidades de ajuste disponibles: el ICL y el coeficiente Casa Propia tienen aumentos elevados y menos flexibilidad, mientras que la libertad de contratación ofrece una alternativa equilibrada, adaptándose mejor a la inflación del país.
García Malbrán concluyó: “Es fundamental que los inquilinos analicen sus capacidades financieras y consideren renegociar o rescindir contratos según las condiciones específicas de cada índice, buscando siempre la opción que mejor se alinee con su presupuesto y necesidades a largo plazo”.