Buenas noticias para el sector inmobiliario. Durante febrero de 2025, se registraron 7.952 compraventas en la provincia de Buenos Aires, según datos del Colegio de Escribanos de ese distrito, cifra que representó un aumento interanual del 73,1% frente a las 4.593 operaciones concretadas en el mismo mes de 2024.
A su vez, en comparación con enero de 2025, las transacciones se incrementaron un 38,32% respecto de las 5.749 registradas en ese mes. Por otra parte, los montos también crecieron un 39%.
El mismo fenómeno se observa en CABA. De acuerdo con estadísticas del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en enero último se realizaron más de 3.600 escrituras, un número mayor al registrado en el mismo mes de 2024, cuando se habían formalizado 1.800 operaciones. Otro aspecto relevante fue la cantidad de escrituras formalizadas con hipoteca: fueron más de 900.
El resurgimiento del crédito hipotecario parece haber dado impulso al rubro. Esto tiene un impacto directo en los valores del metro cuadrado. Según un relevamiento de precios de la propiedad es el resultado de un trabajo conjunto entre la Universidad de San Andrés y Mercado Libre (del mercado en AMBA), en CABA, GBA Norte, Sur y Oeste se registran variaciones intermensuales en el precio de venta por m2 en dólares de departamentos del 1%; 0,3%; 0.8% y 0,3%, respectivamente. “Comparando la evolución de los valores en dólares por metro (stock) en un mes respecto al precio mediano móvil del total de avisos de los últimos 6 meses, podemos identificar zonas ‘calientes’ (precios en alza), zonas ‘frías’ (valores a la baja) o neutras. Este análisis es importante porque nos posibilita sacar conclusiones sobre la evolución esperada futura de dichos mercados”, indica el informe.
Para Agustín Celia, director de Lendar, durante el primer trimestre del 2024 hubo un cambio importante en la tendencia del mercado, producto básicamente de dos temas. “Primero, la baja del tipo de cambio real y, por lo tanto, el aumento del poder de compra de la mayor parte de la gente. En segundo lugar, como es sabido, el anuncio y la posterior implementación de los créditos hipotecarios. Esos factores de manera combinada, junto con la perspectiva de que el mercado inmobiliario se empiece a mover un poco más rápido, hicieron que la rotación del mercado fuera durante el año pasado del 2%, aproximadamente el valor en 2023, a entre un 5% y un 7% en el último cuatrimestre del año”, subraya .
Diferencias. De esta manera, en marzo de 2025, el mercado de casas se encuentra en alza en GBA Sur y Oeste desde marzo de 2025, mientras que está a la baja en CABA y GBA Norte desde marzo de 2025 y agosto de 2024, respectivamente. Por su parte, el segmento de departamentos muestra una suba en CABA, GBA Norte, GBA Sur y GBA Oeste desde agosto de 2023, marzo de 2025, mayo de 2024, y enero de 2025, respectivamente.
“Un hecho a destacar es el incremento en la demanda (medida a través de contactos). Al respecto, los departamentos en venta en CABA registran un aumento del 34,8% entre febrero de 2025 y el mismo mes de 2024. Esto se explicaría por una combinación de factores, entre los que se encuentran el mayor dinamismo del sector en los últimos tiempos, al que se suma la reactivación de los créditos hipotecarios de los últimos meses”, agrega el estudio.
En este contexto, los operadores no dejan de destacar el cambio de tendencia. “Somos optimistas respecto a las perspectivas del mercado para 2025 y los años siguientes. Aunque también creemos que hay desafíos que los desarrolladores deben monitorear con cuidado y establecer un plan de acción para gestionarlos”, sostiene Juan Manuel Tapiola, director de Spazios. El broker recuerda que, en los años anteriores, la demanda era “débil, y muy concentrada en segmentos ‘high-end’ e inversores, porque la familia de clase media no tenía ahorros ni créditos hipotecarios. Y, simultáneamente, los costos de la construcción medidos en dólares estaban en cifras inferiores al actual. Por eso, había margen para que muchos desarrolladores, tratando de captar una demanda escasa, bajaran precios. Eso hizo que los valores del m2 tocaran pisos casi históricos desde 2021”. Pero, a partir de mediados de 2023 y 2024, el incremento del costo en dólares del metro generó desafíos para los desarrolladores, quienes “fijaron precios mirando costos de otra época”, explica Tapiola.
Contexto. Por el lado de la demanda, la aparición de crédito hipotecario, de préstamos intermedios para desarrolladores, la baja de la inflación y de tasas de interés, una incipiente recuperación de los salarios en dólares, y la reactivación de la economía, marcaron un sendero esperanzador para la demanda. “Claramente las alternativas de financiación que más se están buscando o que más demanda tienen hoy son los hipotecarios UVA. Digamos, es lo único que hoy existe que le da la posibilidad al empleado, que tiene un sueldo de relación de dependencia y que no tiene muchos ahorros, como para poder acceder a su primera vivienda. No obstante, eso, también lo están utilizando muchos a forma de inversión porque creen que es un buen momento para sacar un préstamo UVA”, indica Lucas Ketlun, gerente de Sumar Inversión.
Desde su visión, si hay una demanda que está al alza por la existencia de créditos hipotecarios y una estabilización de la macro, “se encuentran más fácil en lo que es departamentos usados el punto de encuentro entre vendedores y compradores”, detalla, pero pone la lupa en el costo de la construcción: “está bastante alto y empieza a chocar un poco eso, a qué valor puede terminar un departamento nuevo versus a qué valor se puede comprar un departamento usado, todavía me parece que hay algo para desarrollar que va a llevar tiempo y eso determinará para dónde irá el mercado, no sé si ya en 2025 pero si no más para 2026”.
Pero las perspectivas podrían romper con el maleficio de casi siete años. “Entendemos que lo que queda del 2025 va a ser un mercado con precios progresivamente en aumento de manera paulatina, donde los créditos hipotecarios se van a mantener estables. Hoy pareciera que forman entre el 15 y el 20 por ciento del total de las operaciones de AMBA y hay que esperar a ver qué pasa cuando efectivamente se achique el stock para ver hasta dónde suben los precios y en base a eso ver cuál es el nuevo punto de equilibrio al que llega el mercado”, proyecta Celia. En este escenario, el ladrillo vuelve a estar a la vista.
por Marcelo Alfano